Ferienwohnungen bieten Urlaubern zahlreiche Vorteile, wenn sie eine Auszeit vom Alltag nehmen möchten. Doch nicht immer gehört sie auch demjenigen, der sie vermietet. Meldet der Eigentümer schließlich Eigenbedarf an, müssen hierbei stets gewisse gesetzliche Regelungen eingehalten werden. Denn ohne nachvollziehbaren Grund ist eine Kündigung nicht möglich. Das Thema insgesamt ist vielschichtig. Bei einer Anmeldung auf Eigenbedarf seitens des Eigentümers sind stets bestimmte Voraussetzungen erforderlich. Wie diese im Detail aussehen und wann eine Kündigung durchaus gerechtfertigt ist, soll nachfolgend zusammengefasst werden.
Wann kann bei einer Ferienwohnung Eigenbedarf geltend gemacht werden?
Prinzipiell steht es Eigentümern frei, eine Ferienwohnung im Eigenbedarf zu nutzen, wenn sie sich hierzu entschließen. Denn schließlich ist es ihr Eigentum. Häufig ist es jedoch so, dass Eigentümer die Immobilie an jemanden vermieten, der sie wiederum als Ferienwohnung nutzt und somit weiter vermietet.
In einer solchen Konstellation ist die Anmeldung von Eigenbedarf ein wenig schwieriger. Zum Einsatz kommt hierbei jedoch auch, wie bei jeder anderen Mietwohnung, das Mieterrecht. Dementsprechend ist der Eigentümer dazu verpflichtet, sich an die geltenden Gesetze zu halten. Dasselbe gilt übrigens auch dann, wenn ein Eigentümer sich dazu entschließt, eine als Mietwohnung genutzte Immobilie zukünftig im Eigenbedarf als Ferienwohnung zu vermieten.
Essenziell: Möchte der Eigentümer das Mietverhältnis kündigen, muss generell ein nachvollziehbarer Grund vorliegen.
Welche rechtlichen Voraussetzungen gelten für eine Eigenbedarfskündigung bei Ferienwohnungen?
Fraglich ist, was als rechtliche Grundlage geltend gemacht werden kann, wenn es um die Anmeldung von Eigenbedarf seitens des Eigentümers geht. Wie bereits erwähnt, muss ein nachvollziehbarer Grund vorliegen. Doch was genau bedeutet dies im Detail?
Nachvollziehbare Gründe für die Anmeldung auf Eigenbedarf umfassen:
- Eigentümer möchte selbst die Immobilie als Wohnsitz nutzen
- Person aus privilegiertem Personenkreis des Eigentümers soll zukünftig Gebrauch von der Wohnung machen
- Nutzung sollte angemessen und durchführbar sein
Als Erklärung: Eine angemessene Nutzung der Ferienwohnung sieht einen Zeitraum vor, der über die eine typische Urlaubszeit von acht bis zehn Tagen pro Monat hinausgeht oder aber eine durchgehende Bewohnung, die länger als drei Monate pro Jahr andauert.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann seitens des Eigentümers eine Anmeldung des Eigenbedarfs gesetzlich geltend gemacht werden. Die gesetzlichen Grundlagen für die Regelungen sind im Paragrafen 573, Absatz 2, Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zu finden.
Übrigens: Selbst wenn der Eigentümer die Wohnung zukünftig als Ferienwohnung nutzen möchte, kann eine Anmeldung als Eigenbedarf möglich sein. Hierfür ist zwar in erster Linie die Erteilung einer Erlaubnis erforderlich, doch gibt es für den Eigentümer möglicherweise auch ernsthafte Gründe, warum er die Immobilie selbst zukünftig derart nutzen möchte. Liegen diese vor und sind gleichzeitig nachvollziehbar, ist eine Kündigung seitens des Eigentümers möglich.
Welche Fristen müssen bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eingehalten werden?
Sind die gesetzlichen Regelungen gegeben und es besteht ein berechtigtes Interesse seitens des Eigentümers, Eigenbedarf anzumelden, gelten für ihn die Vorgaben des Mieterschutzes.
Eine fristlose Kündigung ist in einem solchen Fall nicht möglich. Stattdessen wird der Eigentümer dazu angehalten, seinem Mieter ordentlich zu kündigen. Das bedeutet:
- die Begründung sollte im Kündigungsschreiben aufgeführt werden
- eine Kündigungsfrist von drei Monaten ist unbedingt einzuhalten
Bezüglich der Kündigungsfrist gibt es jedoch eine weitere Bestimmung, die mit der Zeit zusammenhängt, der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. In einem solchen Fall kommt es zu einer verlängerten Frist, die sich wie folgt gestaltet:
- drei Monate bei einem Mietverhältnis, das weniger als fünf Jahre beträgt
- sechs Monate, wenn das Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahre umfasst
- neun Monate, wenn das Mietverhältnis bereits mehr als acht Jahre andauert
Erst wenn diese Regeln eingehalten werden und nichts gegen die Kündigung spricht, ist sie auch rechtlich wirksam.
Wie können Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen?
Wie bei einem gewöhnlichen Mietverhältnis können Mieter auch gegen die Kündigung seitens des Vermieters vorgehen, sofern sie diese nicht als rechtens erachten. Unter gewissen Voraussetzungen lässt sie sich wirksam anfechten.
So ist es beispielsweise möglich, die Kündigung zu verhindern, wenn das Interesse des Mieters über dem des Eigentümers steht. Die gesetzlichen Regelungen sind ebenfalls in Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu finden. Laut diesem sind Mieter dazu in der Lage, einer Kündigung des Mietverhältnisses zu widersprechen, wenn diese eine besondere Härte für sie bedeuten würde.
Für eine besondere Härte sprechen die folgenden Situationen:
- der Mieter wohnt schon für eine sehr lange Zeit in der Wohnung
- der Mieter ist schon sehr alt oder auch krank, was einen Umzug für ihn erschweren würde
- besteht die Gefahr eines Suizids seitens des Mieters aufgrund der Kündigung, kann sie ebenfalls aufgrund der besonderen Härte angefochten werden
Seitens des Vermieters müssen außerdem bestimmte Sperrfristen beachtet werden. Diese liegen zum Beispiel vor, wenn die Wohnung während einer Mietzeit in sogenanntes Wohneigentum umgewandelt wurde. Denn dann ist die Anmeldung von Eigenbedarf seitens des Vermieters, beziehungsweise Eigentümers, nicht möglich.
Die Sperrfrist umfasst mindestens drei Jahre, kann aber auch auf zehn Jahre verlängert werden, je nachdem in welchem Bundesland sich die Wohnung befindet.